近年来，90后、95后开始进入租房市场，而随着各大城市“拆违”及城中村改造，将租房者赶进租房市场进行重新选择。因此，虽然房租大涨已成为热门话题，但租房仍然是很多人必不可少的选项，风格装修的公寓和长租公寓依然也是重要选择。

能住能租能出手是公寓选择的重要因素，能否出手跟政策息息相关，能住能租则是项目竞争力的主要来源。

所谓能住，即配套成熟，基础完善，享受生活便利。交通快捷，周边学校、医院、银行、商业一应俱全，环境优美，居住舒适惬意;所谓能租，即区域有产业支撑，周边人流量大，流动人口多，好出租，且价格美丽。

从这个普遍定义来说，公寓的核心竞争力还是地段好，周边配套好，那么是否配套为王?

从2018年4月零点有数的研究数据来看，除总价之外：

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地段好，周边配套好，是客户选择公寓的重要考虑因素公寓购买考虑因素

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交通和生活配套不可或缺从客户对各类配套的要求来看，主要围绕工作和生活的便利性，分别超过7成和5成的客户考虑交通和商业配套。

首先是交通便利，公交、地铁、道路通达，方便通勤;其次是生活便利，周边商业配套完善。居住舒适性包括小区要有园林配套、管家式服务以及精装修符合要求等也是公寓配套的重要考虑因素。

公寓配套考虑因素

虽然整体对交通及生活便利性要求较高，但不同群体之间对外部配套的需求差异不大。

自住与投资群体的公寓外部配置考虑因素

内部配套来看，不同群体之间存在一定差异。

自住客户对小区园林要求相对比较高;投资客户对管家式服务和精装修的要求相对比较高。

70后、80后、90后群体的公寓内部配置考虑因素

与70后、80后相比，90后更希望有精装修的比例相对较高;年纪越大对管家式物业服务和公共大堂空间的要求越高，即从软件和硬件方面保证公寓的居住舒适度。

70后、80后、90后群体公寓配套考虑因素

可见外部配套要求高，但是针对不同群体之间差异不大，但对内部配套的不同要求，可以体现在项目的具体卖点上。

那么，从具体户型产品上又如何体现差异呢?

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自住需求70平米左右，投资需求60平米左右客户最希望购买的是60平米左右两房一卫 。一线城市对公寓的需求集中在60-80平米内的两房一卫，平均面积需求约为73平米;上海、广州对面积的需求相对较高，75平米或以上;北京客户对Loft公寓的接受度较高。二线城市在面积上需求比较分散，从30平米到100平米均有分布，平均面积需求约为65平米，两房一卫或一房一卫均有一定的需求。济南、郑州对面积的要求较低，集中在50平米以下。

自住需求的客户希望面积在70平米左右，两房一卫为主;投资客户的面积需求在60平米左右，两房一卫或一房一卫均可接受;办公需求的面积要求在75平米左右，两房一卫为主。

零点有数出品

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保证卧室空间的舒适性是对公寓产品户型的主要诉求首先保证卧室空间的舒适性是对公寓户型的主要诉求。

公寓客户对各个功能空间均有一定要求，厨房、客厅、景观阳台及卫生间空间舒适性需要得到一定保证，对户型设计提出了更高的要求。

客户对公寓户型的需求

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不同群体对公寓产品户型的需求各有不同首购群体希望优先保证卧室空间的舒适，而改善群体则对客厅空间的舒适性有更高的要求。年纪越大对厨房和卫生间的要求越高，而学历越高对书房空间的要求越高。

70后、80后、90后群体公寓户型的考虑因素

总体来说，从能住能租的普遍需要来说，外部配套还是公寓的核心竞争力，而内部配套及产品设计则是体现项目差异化及竞争力的主要方面。