一直以来公寓产品以面积小总价低、投资回报好等特点备受投资者青睐，随着近几年房地产市场调控政策的收紧，不限购不限贷、精装修及地段好等特点也使部分城市公寓成为住宅的替代品购买自住。

然而随着公寓购买政策的收紧，公寓到底是风口还是坑口，如何影响购房客户的行为?零点有数2018年4月在全国15个城市开展了相应研究。

1首次购房偏自住，多次购房为投资由于本次研究涉及的首次购房群体比例较高，因此购买自住的比例相对较高，投资及办公的需求相对较弱。

受房价影响，一线城市购买公寓的多用来自住，相比二线城市的比例更高。西南区域受市场影响，投资公寓的比例相对更高，超过一半的客户购买公寓用来投资。

首次购房的客户以自住为主，二次及以上购房的客户则更加看重投资价值。

90后(30岁以下)的年轻群体购买公寓主要用来自住，而30岁以上基本开始进入改善阶段，购买公寓多是投资为主。

2总价低是选择公寓的首要原因总价低是选择公寓的首要原因，支付压力不大及投资风险相对可控;多数公寓的地段相对较好，从投资的角度来说更具投资价值。

对于自住客来说，价格和地段是重要的考虑因素，而对于投资客户来说，价格和投资潜力的考虑则是购买公寓的重要原因。

首次购房群体更看重价格、地段，二次及以上购房的客户着重在价格及投资价值的考虑。

3预算：广深价格接受度相对较高公寓由于地段、面积、精装修及配套不同，价格差异相对较大。广深价格接受度相对较高，集中在200-500万，二线城市的总价主要在200万以下，尤其以100万以内的预算为主。

均价来看，一线城市单价相对较高，深圳可接受的均价突破5万;二线城市均价1.4万左右，除部分强二线城市外，以万元左右均价为主。

4风险和收益的平衡最重要对公寓的投资，一线城市的风险承受能力相对较高，为了高收益可以相应承担高风险;二线城市相对保守，希望达到风险和收益的平衡，或者为了降低风险相应减少收益。

5政策有不同，各有应对公寓投资的愈发谨慎与不断出台各类限购限贷政策不无关系。

以广州为例，从2017年3月30日出台商办限购政策开始，广州公寓的销售受到制约。资料显示，新政前后一年广州公寓成交面积跌幅为71%。

新政之前，公寓成交量较大，其不限购且面积小、总价低等特性吸引不少个人投资买家;而新政出台后公寓的购买资格、产品面积、贷款难度等均受到限制，虽然部分地段位置较好的公寓仍能维持一定的销量，但整体成交自然受制。

330新政后，大部分公寓购买者因为公寓不能短期投机、贷款难度增加而手头资金有限、无公司法人资格而放弃投资公寓，而另有一部分投资者放弃了在广州购买公寓，转而向广州周边的佛山地区寻找合适的投资项目。

对于仍坚持在广州购买公寓的客户来说，也有针对330新政的应对政策：提高首付比例甚至全款支付、注册空壳公司或中介办理后再做公证。

由此可见，目前公寓客户的投资已相对谨慎，选择总价低的产品，预算控制在可承受的范围内，能够更好的平衡收益和风险，才是目前公寓投资的主要方向。

而购买之前，公寓产品针对可能发生的购买主体不合格、付款比例提升、转手困难等问题也有应对，并不是造成公寓客户流失的主要原因，稳定客户的投资信心才是更重要的。

而随着公寓市场的政策变化，其投资价值如何仍取决于具体项目的配套及产品。我们将在下一篇文章中回到公寓产品本身进行阐述。

零点地产研究事业部：现有全职研究人员60人，分布在北上广三地， 2017年执行项目超过200个，项目地点遍布全国。依托精数据，打通大数据，为地产企业提供从宏观到微观，从集团到项目，从拿地到入住，从定位到运营等全方位的调研咨询服务。

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